你知道,哈尔滨的外溢线在哪儿吗?
能出现人口外溢的板块,绝对是楼市的“绩优股”。
今日,我们就来剖析一下——
哈尔滨的“外溢板块”,具备哪些特质?
这样的板块,需要符合两个条件。澳门天天开彩好正版挂牌
1、踩在“分界线”上
板块的长期价值,来自于“长期购买力”。
这是房价的硬支撑。
哈尔滨楼市的“长期购买力”在哪?
那必然是市区改善。
市区住宅“老龄化”,蕴藏了大量“卖一买一”的改善需求。
基于预算,大部分人会选择外溢到新城。
新城?
没错,哈尔滨是个典型的环形发展城市。
二环-三环间,则是哈市的新城面积段。
在当下新城购房占比中,近一半份额位于“分界线”上。
比如群力东群力西。2024澳门正版资料免费大全
群力西的客群多数是群力东外溢过去的改善。
在群力西,一步进群力东,共享资源,不用降低生活品质。
这样的板块,符合市场需求,成长性完全不用担心。
客群越来越广泛,后期的流通性也很抗打。
❷ 人口持续流入
长期看人口,这句话放在板块价值中同样适用。
人口流入型板块,依靠庞大的人口,就能撑起板块的配套运转。
既有市区外溢进驻,自身也有“造血能力”。
底层逻辑是——
“人口流入→带动板块建设→形成商业氛围→提高宜居指数→吸引更多人口”。
最终形成闭环,不断夯实板块价值。
这样的板块,才能进入“外溢板块”的行列。
根据哈尔滨七普数据:
哈尔滨多数区域都属于人口净增长。
但这其中,不乏鱼目混珠的板块。
借着周边板块的人口流入,“鸡犬升天”。
怎么筛选?
别着急,往下看。
外溢板块能吃到红利,归根结底是——土地成本的差异化。
土地成本,决定房价,也决定租金。
高租金、高房价的地方,业态多样性差。
因为只有高利润的店铺,才能覆盖成本,比如美容院、宠物医院……
开个早点铺、烧麦馆?利润都覆盖不了租金。
而低租金的地方,反而能吸引更多的业态。
为什么道外草市街小吃店这么多,但道里只能聚集高消费的餐馆,原因就在这了。
东北部的租金,肯定比西南部要低。
从经济发展角度看:哈尔滨,西>东,南>北。
这是毋庸置疑的。
哈尔滨的地价,有明确分级。
根据哈市政府公布过的“标定低价”,宅地共分六个等级。
1级集中在市中心,3级集中在环城,6级都得跑外县了。
市区地价就是比环城贵,人为划分了梯度。
哈西和东南到底有什么区别?
群力东和劳动公园又有什么区别?
无非是行政不同,地价有高低罢了。
从而在两区交汇处,形成一条无形的分界线。
恰因地价优势,租金成本低,能带来业态多样性。
结论来了——
两区(板块)交汇的地方,商业多样性较强。
比如群力东、群力西;比如哈西、学府路;比如东南、新香坊……
这里面,有些板块很突出,有些板块不明显。
但最终,都能达到——
买房人能在原来的生活半径内,享受到配套的多样性,餐饮、休闲、消费……
这叫“新瓶装老酒”。
酒,是城市配套、生活环境;瓶,是房子。
在不远离原来生活半径的范围内,找更具产品力的房子。
生活浓度更高,住宅产品更好,房价却比市区更低。
这是一种“平衡术”,能兼顾产品与配套。
哈尔滨楼市,可以“新瓶装老酒”。
酒是原来的酒,瓶却是升级的配方。
以前拼涨幅、拼预期,现在拼现状、拼生活。
当下楼市,存在着许多符合楼市需求、能承载多样性、客群广泛、第一梯队的产品……
有长期价值,流通性好。
哈尔滨有哪些外溢板块?
外溢板块,具体有哪些业态多样性的优势?
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